城鎮(zhèn)土地分等定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級包括兩個方面，即城鎮(zhèn)土地分等和城鎮(zhèn)土地定級。

　　城鎮(zhèn)土地分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等因素進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量在不同地域之間的差異，選用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等。土地等反映的是城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異。分等的對象是城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地。

　　城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用；對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，通過揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量在不同地域的差異，評定城鎮(zhèn)土地級。土地級反映的是城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的差異。土地定級的對象是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。

　　城鎮(zhèn)土地分等定級應遵循：1、綜合分析原則；2、主導因素原則；3、地域分異原則；4、土地收益差異原則；5、定量與定性相結(jié)合原則。

　　城鎮(zhèn)土地估價就是在一定的市場條件下，針對某一質(zhì)量，某一等級的土地，分析影響城鎮(zhèn)土地價格的一般因素（包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃，城鎮(zhèn)性質(zhì)、土地利用規(guī)劃、社會經(jīng)濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等），區(qū)域因素（包括商服繁華度、位置、交通條件、公有設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等），個別因素（包括被評估地塊的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制條件、宗地臨街狀況等），采用不同的評估方法（包括收益還原法、市場比較法、成本副近法、剩余法、路線價法）評估出的土地價格。

　　城鎮(zhèn)土地估價應當遵循：1、預期收益原則；2、替代原則；3、最有效利用原則；4、供需原則；5、報酬遞增減原則；6、貢獻原則；7、變動原則。

　　城鎮(zhèn)土地分等定級與城鎮(zhèn)土地估價的關(guān)系：

　　1、城鎮(zhèn)土地分等定級和城鎮(zhèn)土地估價是從不同角度對城鎮(zhèn)土地的特性作出的評定，前者評定的是土地使用價值，后者是評定土地使用價值在市場上反映出的價格。一般來說，城鎮(zhèn)土地的使用價值優(yōu)、等級高，地價就高，相反，地價就低。

　　2、對于城鎮(zhèn)土地估價來說，城鎮(zhèn)土地分等定級是基礎，評出的等級是土地價格穩(wěn)定的本質(zhì)表現(xiàn)。因為土地具有的使用價值優(yōu)劣，決定了土地使用者為取得土地使用要或所有權(quán)而愿意支付的基本地價數(shù)據(jù)。

　　3、對于城鎮(zhèn)土地分等定級來說，土地價估是其外在的表現(xiàn)形式。因為土地估價除了考慮土地質(zhì)量優(yōu)劣、等級高低外，還考慮了市場供求等因素變化，評出的地價是反映土地使用價值市場特征的更佳指標。

　　4、城鎮(zhèn)土地分等定級與估價是相輔相成的關(guān)系，通過估價能迅速把握土地使用價值在市場上的價格動向，通過分等定級能掌握價格的本質(zhì)，提高估價精度，掌握合理地價水平。

　　城鎮(zhèn)土地分等定級與估價的作用

　　1、全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮(zhèn)土地；

　　2、為國家和政府制定各項土地政策，促進土地使用度制改革，加強土地宏觀調(diào)控提供科學依據(jù)；

　　3、為加強國家對土地市場管理，科學合理征收土地稅費，加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變提供科學依據(jù)；

　　4、為制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，合理安排土地用途，確定土地利用強度，提高土地使用效率提供科學依據(jù)；

　　5、為建立地價動態(tài)監(jiān)測體系，定期修正和公布基準地價和標定地價奠定基礎